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購屋陷阱有多深？ 別讓你買房美夢變噩夢 -- 購屋達人23招





台灣房地產之買賣標的，實務上多以成屋及預售屋劃分，但法律上則區分為：區分所有建物（即公寓或大廈）與透天厝、平房、別墅與停車位產權之買賣。其屬公寓大廈者，另有公寓大廈管理條例”房地一體化與住戶規約”之規範，也因此房地產之買賣交易所涉及之專業知識與法律常識，比想像中繁雜，消費者在快速變遷之社會脈動下，隨時可能導致買賣雙方立場之對立或利益之衝突，此時皆應以具備充分購屋常識或基本之購屋須知為要訣，俾能保障交易之安全。

茲列舉購屋基本知識與法律常識23招，供消費者參考：



一、產權調查不可或缺

房地產交易之產權調查，均以登記簿謄本標示部、所有權部與他項權利部之內容為主，其旨在查察房地產之面積、持分比例、使用管制、建物用途等有無瑕疵？是否被查封、假扣押、假處分？有無抵押權設定？設定權利價值為何？ 等等，此皆關係到交易之基本權益。



二、房地產非經登記不生效力

我國房地產登記，係採登記生效要件主義。亦即，登記簿謄本所載明之登記名義人即為真正權利人，即使買方之買賣價金已經付清，但尚未辦竣所有權移轉登記，法律上該不動產仍屬賣方所有。因此，產權登記完竣與交屋及貸款之撥放理應同步處理。



三、不動產說明書之交付與簽章

房地產交易之專業人士有不動產估價師、地政士與不動產經紀人三人，其中交易過程中，不動產經紀人有義務就屋況、產權面積、建物公共使用、住戶規約、樓管及契約內容，書立不動產說明書並簽章對消費者負責。



四、比價非比價格，應比價值與售後服務

價格競爭固然為公平競爭之一環，但，房地產專業服務非一般商品，尤以房地產交易安全與監督機制更屬無形服務，此非比價而得判定其價格與價值之區別，消費者切莫以為低價服務之代書或仲介品質，必然會與正常收費之服務品質相同。



五、善用仲介與地政士之雙照服務

不動產買賣交易動輒百萬、千萬，目前仲介業收取之仲介報酬，買方為總價之0.5%~2%，賣方為總價之3%~5%(雙方合計不得逾6%)；而地政士買賣及抵押貸款登記之代辦費用，為12,000元~18,000元不等，其在本質上分別負責仲介斡旋、成交、屋況點交及產權過戶、簽約保障之不同職責，亦為房地產交易之二大支柱。



六、善用要約書，非斡旋金

據消基會統計，委託仲介銷售時，斡旋金之申訴案件所佔比例竟然最多，買方擬請仲介業斡旋議價時，應以「要約書」(不必交付價金)為主；但若擬支付一定價金表示議價之誠意，即為斡旋金（所簽訂之契約即為斡旋契約），此選擇權在買方，且仲介業有義務提醒買方應先行放棄使用要約書後，始得使用斡旋金議價。



七、住戶規約係公寓大廈自治之法律

住戶規約為公寓大廈內部的特別約定，亦屬公寓大廈住戶間相互規範之法律，實務上應先查明其相關規定，例如：管理費會否過高？可否懸掛冷氣機或廣告招牌，居家管理有無特別限制？可否飼養寵物？可否加設鋁鐵窗等，以免搬家變成痛苦之開始。



八、買賣契約先行審閱

消費者看屋，不論是成屋、預售屋、中古屋，都不要衝動支付定金，也不要倉促簽約。契約亦應至少有三到五天的審閱期，要帶回家找地政士（代書）或專業人士審閱；即使擬先行支付定金也以十萬元以內為宜。



九、買賣契約應由地政士(代書)簽章負責

房地產交易過程最重要的莫過於契約之簽訂，實務上買賣契約多以定型化形式為之，買賣雙方均有權指定地政士辦理產權過戶，尤其是契約簽訂同時應由地政士說明內容、法義，甚至朗讀與分析並簽章以示負責。.



十、簽定買賣契約後反設定抵押權保障已付買賣價金

抵押權，可為買賣契約中買方已付價金由賣方返還之擔保。其目的旨在保護買方已支付之契約款，仍受優先受償之保障。亦即買方可考慮簽約後就買賣標的已付價金之同額，設定抵押權予自己。



十一、經查封、假扣押、假處分或訴訟中之註記者儘量避免購買

限制登記，包括：查封、假扣押、假處分、預告登記、破產、禁止處分登記，旨在限制登記名義人妨礙債權人利益所為之一切新登記行為。是以，不建議購買有限制登記的不動產，除非有專業人士從旁協助或負責處理。另，若為註記「訴訟中」者，更表示賣方與他人涉及訴訟糾紛，更應迴避。



十二、貸款撥付應由地政士與不動產經紀人共同監督

房地產貸款，多屬契約尾款之償付，一般約為總價百分之六十至百分之八十。是以，貸款之額度是否足夠給付尾款？利率買方會否滿意？撥付貸款時點賣方會否如願？代償賣方原貸款之時點與餘額是否有爭議？買方會否在撥款後拒絕轉帳支付尾款？等等，均足以影響買賣交易之進行，具專業能力之地政士與不動產經紀人理應共同監督與負責。



十三、交屋應與銀行貸款撥付同時為之

實務上買方多在尾款(含貸款)收訖同時交屋，亦即，交屋多在買方貸款由銀行轉帳入賣方帳戶之同日為之。但，當發生賣方原租賃契約未終止或未換約，或賣方惡意再出租或賣方因與債權人發生糾紛導致被強佔房屋，甚或交屋有瑕疵者，此時必然導致買方之投訴無門。因此，買方應在交付尾款之前，先行會同地政士與不動產經紀人查勘現場點交並製作清冊，俟地政士申辦買賣及抵押權登記後會同至銀行，將貸款撥付買方並轉帳至賣方帳戶同時點交鑰匙交屋。



十四、注意建物坪數比例

建物面積，區分為主建物、附屬建物及共用部分（公共設施）三大部分。其坪數、比例是否相當，與現況是否相符，均屬購屋最大盲點。試想主建物20坪、陽台3坪、露台10坪、公設5坪，合計38坪之房子，讓人誤以為有38坪之大小或價值，其買入後之感覺如何？

十五、建物基地號與土地權狀不符

建物之基地（使用執照記載）與建物坐落（實際投影），係屬不同之位置與空間，假設消費者購買之建物使用執照，包括1、2、3基地號，但建物只坐落在1地號上，試問2、3基地是否應一併過戶產權？



十六、建物之基地持分比例不相當

建物之基地持分比例，係指建物應有之基地所有權權利範圍(持分)，但其持分是否分配合理？非一般消費者所能知悉。尤其，多數消費者從未關心其土地持分比例之多寡，此乃不動產交易過程之最大隱憂，宜責成地政士判斷是否相當。



十七、公共設施權利範圍是否為虛坪

共用部分（即公共設施）並未核發所有權狀，實務上應注意該建物之停車位部分，可能因約定予他人專用，導致車道或其他空間仍分攤予全體住戶共有，此時形成車道之共有權屬全體住戶，但車位之權利卻屬特定住戶之窘況，此有虛坪買賣之嫌。



十八、法定空地之停車位與一樓後面之空地專用權

停車位若位於法定空地或一樓後面之空地專用權，實務上多屬共有專用性質，其在買賣簽約前更應事先查明住戶規約有無載明歸屬何人所專用，否則應取得全體土地所有權人之「共有分管協議」，以免發生使用之爭議。



十九、有權狀之停車位應否具土地之持分權利

地下室停車位登記為主建物(專有部分)者，其買賣交易即屬區分所有建物之專有部分買賣，係屬「視同區分所有建物」之產權移轉，該車位理應具備一定比例之基地持分併同移轉，但實務上可能隱藏在該樓層之區分所有建物內，此時可參照隔壁、樓上或樓下同建物面積之其他所有權人之基地持分，據以判斷該基地持分比例是否相當，以免買了房屋少了土地持分！



二十、地下室停車位買賣，應區分為大公或小公

地下室之停車位買賣，屬「共用部分」（即公共設施）之買賣時，尚須查明係小公或大公之買賣。其屬小公共者，過戶產權比例通常為「車位數分之一」（即20個車位持分為各1/20）；屬大公共者，為共有專用之性質，應查明登記簿有無載明車位編號，否則應取得「共有分管協議書」或在住戶規約中明載為那一戶所專用，以免交屋後使用該車位時發生爭議！



二十一、建物之用途，關係貸款額度與比例

建物登記簿謄本之用途欄，多以「住宅、集合住宅、店舖、一般事務所、工廠、廠房、宿舍」等載明，實務上，絕大多數之優惠貸款，均會要求建物之用途須為「住宅」。消費者應查明其購買需求是否相符？有無影響優惠貸款條件、額度或利率？會否增加其他之稅費負擔？此部分應由地政士予以提示，以免造成買賣重大之糾紛。



二十二、從平面圖尺寸判斷有無違章

買賣房屋涉及增建房屋或陽台外移等情事時，涉及室內有無變更設計，是以，契約理應載明其權利歸屬，且明定其單價是否與一般建物相同，實務上陽台變成室內或再外移，或當樓層之小公併入室內空間銷售時，均可由建物測量成果圖之平面圖(尺寸)，予以查明判定。



二十三、從地籍圖判斷有無路沖或變更都市計畫之可能

地籍圖與都市計畫套繪圖之調查，旨在查明基地與道路之關係，實務上應責成地政士與在圖示上著色並作為契約之附件，其目的旨在，分辨其使用管制判斷會否道路徵收之虞。

消基會統計，近五年之購屋申訴案件，最常發生「退定」的問題，即為契約之糾紛，其涉及產權、面積、車位、公設品質與委託仲介等不同的買賣糾紛。本文僅提供購屋須知，並同時呼籲消費者在房地產交易時，建議不透過仲介業者委託地政士(代書)，以免發生地政士與不動產經紀人之無從各司其職，失去交易安全二大支柱共同保障之立法原意。



希望大家看過之後~都能買房美夢成真~不要像我一樣糾紛很多~到現在都還在打官司~唉~