換屋3方式 依資金能力找買賣點

購買預售屋初期還款壓力較小，相對適合先買後賣的換屋族，但民眾購屋前還是應做好財務規劃。林鼎皓攝

【吳苡辰╱台北報導】換屋不外乎「先買後賣」、「先賣後買」與「同時買賣」3種方式，雖然只是買賣順序上的不同，但對資金運用影響可不小。「先買後賣」較無時間壓力，房子易賣到好價錢，但還款壓力大，適合資金充裕的換屋族；無力負擔雙房貸的民眾可「先賣後買」，但須2次搬家與支付租屋費。

「先買後賣」可將舊屋先空出，空屋經過適當的裝修使賣相更佳，若屋主不急著出售，較容易賣到好價錢，如果能掌握房市景氣，低點買、高點賣，還能賺取價差。不過，受目前房市政策影響，在台北市與台北縣10大特定區域購入第2屋並貸款，可能會被銀行定義為投資客，無法享有優惠房貸。

可原屋租賃找新屋

上海商業儲蓄銀行個人金融事業部行銷企劃經理馬婉瑜提醒，若被定義為投資客，利率較高、放款成數僅6~7成，也無法享有寬限期，尤其是手頭流動資金較不足的民眾，更要特別留意，若第2屋在短期內無法售出，是否有能力同時負擔2屋房貸。有換屋需求但手頭資金不足的族群，多因無力負擔新屋自備款與雙房貸，而只能選擇「先賣後買」，雖然此種方式還款壓力較小，但除了須2次搬家外，舊屋售出但新屋尚未交屋的期間，也必須多支出租屋費。由於部份買方急著交屋，可能只是為入籍學區，短期內並不一定會遷入，住商不動產寧波加盟店店東游聖獻建議，「出售舊屋的民眾可先跟買方商量原屋租賃，利用這段時間尋找新屋，可避免2次搬家的麻煩，也可省下1筆搬家費。」也建議「先賣後買」的購屋族，可優先購入已裝潢好的房子，或向屋主提出借屋裝修的要求，可減少裝潢時間，提前搬入，節省租屋費用。

借屋裝修省租屋費

「同時買賣」則不需同時間負擔雙房貸，又可免除2次搬家的麻煩，無非是最好的換屋方式，但是賣屋、買屋的時間點難銜接，也並非所有的買方或賣方都願意配合提早或延緩交屋，因此實務上較少見。「同時買賣」的方式，多是將買方交付的款項，再轉付給新屋賣方，雖然資金轉換看似流暢，也可減緩房貸壓力，但買方若因貸款等因素無法在預定時間繳款，連帶也會影響購買新屋的程序，買賣雙方面的進度都必須特別留意。

重購自用住宅退稅條件

1.土地買賣須於2年間完成，不論先買後賣或先賣後買 2.所有權人須為同一人 3.都市土地不超過3公畝(90.75坪)，非都市土地不超過7公畝(211.75坪) 4.重購土地地價應大於出售土地地價 5.兩地地上屋，須為土地所有權人、配偶或直系親屬所有，並且須登記戶籍 6.出售前1年，不得有營業使用或出租行為 7.購入後5年內， 不得轉移，變更用途或營業使用

專家意見「先買後賣」 選有寬限期房貸

先買後賣的方式較複雜，買賣的時機點也很重要，建議想採用此方式的換屋族，事前一定要多多詢問相關專家的意見，才不會造成原有充足資金，卻因為高點買、低點賣，而變得手頭吃緊，且建議選擇有寬限期的房貸，才能降低舊屋未賣出期間的還款壓力。在2年內買賣屋，可享有重購退稅的優惠，只要符合相關條件，即可輕鬆達到節稅，因此購屋時，可請仲介尋找符合的房屋物件；但若為了避免第2屋的房貸問題，而將第2屋置於其他家人名下，則無法享有退稅優惠。

游聖獻小檔案現職：住商不動產寧波加盟店店東

經歷：住商不動產全國諮詢顧問

住商不動產廣告委員

專長：經紀人執照

學歷：東海大學社會工作系

資料來源：游聖獻