專任簽技巧
勿輕易簽署"專任委託銷售合約"
信任仲介, 未必帶來所謂的幸福!!
打官司時, 法官只認字不認人!!
委託仲介賣屋, 可分為 "一般委託銷售" 與 "專任
委託銷售" , 也沒有部分仲介所謂只有"專任委
託, 而無一般委託"的狀況!!
1. 勿輕易簽署"專任委託銷售合約", 因專任約是
有罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不
肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據!
(根據內政部地政司統計,2011年1至6月全台房
地產交易糾紛中, 其中終止委售或買賣契約糾紛
較去年上半年增加80.5%, 是比2010年同期增
加最多的交易糾紛!)
2. 建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因一般約
是仲介與屋主均可出售(一般約並無所謂違約罰
則),雖會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表
示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一
仲介銷售, 喪失賣屋主動權!
3. 無論是"專任委託銷售"或"一般委託銷售", 切
記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天審閱
期), 勿因仲介呼?或是隨便帶過就馬上簽約, 因
為這種定型化契約皆由仲介公司所制定, 想當然
其條文大多有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合
約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何
疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在
該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註
明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權
益是要靠自己爭取與維護!!
4. 請注意!! 部份仲介, 甚至是某些相當知名仲
介公司之"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方
權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證
於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效
之專任委託合約"; 但此限制已明顯與一般約的
精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主
均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中
辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不
動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!
若原先簽定一般約的仲介無法將房屋賣出, 使得
屋主轉由其他仲介專任委託銷售賣屋時, 則原先
簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即
便一般約並無明訂罰則或違約金,但少數仲介仍
會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (此狀況也常
發生)!!
5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字
第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託
銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所
使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約
書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則
有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託
其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規
定,反之,則屬一般委託銷售契約書。
由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 一
般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委
託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任
委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解
釋, 訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小
心!!
建議賣方可事先下載內政部版本 "不動產委託銷
售契約書範本", 更強烈建議與仲介所提供的委
託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介
所提供的合約書都會有額外或自訂之條款, 且這
些條款也大多有利於仲介公司; 為了維護自身權
益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合
約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契
約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約條文;
另消保法第11與12條: 定型化契約中之條款違
反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效!!), 若
該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公
司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家
仲介公司.
6. 部份仲介的一般委託合約條文, 甚至訂定與專
任委託類似(自定條款), 也有所謂的違約金額(若
屋主自售情況下就可能有所謂的違約問題), 所
以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!
7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自
身權益, 建議可於合約內加註以下附加條款(雙
方須簽名蓋章以及押日期):
a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不
得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合
約" 之限制!
b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動
產經紀業完成銷售, 無論是否仍於合約期間, 以
及買方是否曾為乙方帶看者, 乙方(仲介公司) 均
不得以任何理由要求甲方給付任何費用或"違約
罰款"!!
=> 這點相當重要, 因少數原先簽一般委託約的
仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的
作業費(車馬,人事,廣告費等.....), 甚至威脅,騷
擾....
c. 在尚未親自收取斡旋金或簽署要約書前, 甲
方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時
間!
8. 若仍簽署專任委託, 也建議加註: 再甲方(賣
方)尚未簽署正式之賣屋合約前, 即便買方出價
已達底價, 甲方仍保有更改賣價之權利! (避免仲
介藉此逼迫賣屋, 甚至以"違約賠款"作為要脅)
審慎了解契約內容, 保障自身權益才是最重要!!