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房價下跌的四個條件

房東:林董
發表時間:2014-06-08


政府打房政策一波波,真能把房價打下來嗎?其實,真正影響房價的關鍵,不是稅負,而是四個關鍵要素。


4月中旬參加好房影響力講座,我分享了一張「1989年8月26日無殼蝸牛萬人上街頭」的照片,讓現場年輕人驚訝不已。沒錯,25年前的年輕人曾經跟現代年輕人一樣,有一輩子買不起房子的焦慮,因而上街頭抗爭。但如果曾經歷那段歷史的人就知道,隔年開始,台灣經歷了長達14年的房價黑暗期。


換句話說,房價不會永遠只漲不跌,只要條件符合了,房價就有修正空間。究竟真正影響房價的關鍵條件是那些呢?


觀望 <a href=http://www.j2h.net/house/ target=_new><font color=black>房價</font></a>下跌(大刊頭)


一、貸款成數與利率


不管是投資客還是自住客,都需要靠貸款持有不動產,當貸款成數降低,以及貸款利率升高時,房價就有下修壓力。


以2003到2005年房價起漲階段,房貸成數可高達九成,因而成為投資客買屋的黃金期。但目前許多區域與高總價房屋,貸款成數受限,最高僅七、八成甚至更低,因此投資客已經逐步退場。


房貸利率目前仍在低檔,這是支撐目前房價的最大利多,若以五大銀行房貸利率水準來看,最低房貸利率出現在2010年5月,利率1.616%,之後利率開始緩慢攀升,至2014年2月利率為1.97%。一般預估明年美國開始升息,就會啟動全球升息循環,屆時台灣利率也將隨之攀高,屆時房價下修壓力將會增大。


二、經濟景氣好壞


一般在經濟景氣良好階段,比較少發生房價大幅下修現象,但若經濟景氣轉壞,則可能出現拋售房產或是逾放升高的壓力,則房價下跌壓力大。在金融海嘯之後,台灣自2011年至2013年近3年時間,在景氣黃藍燈與藍燈間掙扎,股市載浮載沉,但房市卻未出現大幅修正,主要原因是資金潮與房貸利率在低檔。


預期今年景氣可持續改善,房價下修壓力小,不過,下一次景氣從黃紅燈轉為綠燈之際,若再搭配利率上升,將對房價將帶來較大的下跌壓力。


三、供給量多寡


建築貸款融資餘額,顯示建商目前市場推案量多寡,若融資餘額低,表示供給少,若融資餘額高表示未來房市供給量大增。從經濟學角度來看,供給量大增則未來價格修正壓力大。


根據央行統計,至2014年2月建築貸款融資餘額達1.52兆元,創下近十年新高紀錄,由於明年起新建案容積獎勵上限縮小,許多建商在今年搶建,造成房市供應量大增,此也是未來房價下修的壓力之一。


四、成交量多寡


投資市場的法則是,「量先價行」如果成交量持續擴大,則還有高價可期,若成交量萎縮,表示需求下滑,則未來價格有下跌壓力。


以台灣房地產整體移轉棟數為例,近十年新高出現在2006年45萬棟,之後在2008年金融海嘯當年,房屋移轉棟數降為37.9萬棟。金融海嘯後,由於資金寬鬆,2010年成交量回到40萬棟,之後又受到奢侈稅影響,2012年降為32.9萬棟,2013年因為奢侈稅滿2年後賣壓出籠,移轉棟數回溫到37萬棟。


今年以來房屋移轉棟數呈現萎縮狀態,3月份除台中市以外,其餘4都年增率都下滑,顯示買氣萎縮。若未來成交量無法持續增溫,則房價下跌壓力上升。


目前北市打算以提高囤房稅,來打壓過高房價,但其實各種稅負手段效果有限,反而仔細觀察以上所說的四大方向,才是真正影響房價的關鍵點。


房屋移轉棟數統計 (林奇芬)


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  • 1 樓住戶:陳欣岳
    發表時間:2014-06-16

    買房子仲介都是報高不報低,都是拿最高的成交價給你看

    仲介是賺傭金, 價格賣越高傭金就抽越多, 所以每個仲介當然都希望賣越高越好

    就像之前我朋友買一間華廈
    因為信任知名仲介竟然可以買$1600萬以上, 在不知行情之簽下合約, 但事後發覺買賣價錢 ,跟市場行情 落差一百多萬 ,

    隔天才知道其他仲介才開$1500萬左右 行情價約$1450萬 為獨知名仲介開$1800萬, 朋友還以為自己很利害殺2佰萬下來 賺到了,所以後悔不想買了

    仲介就有點是趕鴨子上架, 逼朋友一定要買屋,不履行合約就是違約, 更說出狠話 , 要寄存證信函告我的朋友

    仲介就是這樣, 釵h重要事項都不事先告知, 等有紛爭時就說要採法律途徑解決o

    被那知名仲介當盤仔多花別人100萬, 可能是有些人都有品牌迷思, 信任仲介的一面之詞, 知名仲介說什麼都相信也不去求證, 也不去比較, 就傻傻的相信, 最後吃虧上當的都是自己


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    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
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